Läheisen kuoleman jälkeen edessä on usein monia käytännön järjestelyitä. Yksi merkittävistä ja eniten kysymyksiä herättävistä vaiheista on kuolinpesään kuuluvan asunnon tai kiinteistön myynti. Vuonna 2026 verosäädökset ja kiinteistökaupan digitaaliset järjestelmät vaativat tarkkuutta, jotta perilliset välttyvät yllättäviltä veroseuraamuksilta ja viivästyksiltä.

Asuntokaupan verotus ja kuolinpesän sisäiset päätösprosessit voivat tuntua aluksi monimutkaisilta. Kun perusasiat luovutusvoittoverosta, hankintameno-olettamasta ja osakkaiden yhteishallinnosta ovat selvillä, myynti etenee suoraviivaisesti. Selkeiden ohjeiden avulla luovutusvoittoveron laskenta, veronmaksun vastuut ja päätöksenteko hoituvat vaivattomasti.

Tarvitaanko kuolinpesän omaisuuden myyntiin kaikkien osakkaiden suostumus?

Perintökaaren mukainen pääsääntö on selvä: kuolinpesä on yhteishallinto, jossa kaikki päätökset on tehtävä yksimielisesti. Kun kyseessä on kuolinpesän myynti, jokaisen osakkaan nimenomainen suostumus on välttämätön. Yksikään osakas ei voi päättää asunnon tai muun arvokkaan omaisuuden myymisestä itsenäisesti, vaikka hänellä olisi suurin perintöosuus tai hän vastaisi käytännön asioiden hoidosta.

Yhteishallinnon periaate suojaa kaikkia osapuolia, mutta se voi myös pysäyttää myyntiprosessin, jos yksikin osakas vastustaa kauppaa tai kieltäytyy allekirjoittamasta asiakirjoja. Tällaiset tilanteet pitkittävät usein asunnon tyhjilläänoloa ja kerryttävät juoksevia kuluja.

Jos yhteisymmärrystä ei yrityksistä huolimatta löydy, tilanteeseen on olemassa lakisääteinen ratkaisu. Kuka tahansa pesän osakkaista voi hakea käräjäoikeudelta pesänjakajan määräämistä. Pesänjakaja on ulkopuolinen ja puolueeton asiantuntija – useimmiten juristi – joka ottaa pesän hallintaansa. Hän voi hakea tuomioistuimelta lupaa asunnon myyntiin myös silloin, kun joku osakkaista vastustaa sitä. Menettely auttaa pääsemään eteenpäin lukkiutuneesta tilanteesta, jotta pesän varat saadaan jaettua ilman pitkiä oikeusriitoja.

Voiko kuolinpesän asunnon tai omaisuuden myydä ennen perinnönjakoa?

Kyllä voi, ja se on usein käytännöllisin tapa toimia. Ennen perinnönjakoa kuolinpesä toimii itsenäisenä verovelvollisena, jolloin kauppa tehdään jakamattoman pesän nimissä ja kauppahinta maksetaan suoraan kuolinpesän pankkitilille. Menettely helpottaa asioiden hoitoa huomattavasti, sillä myyntikulut ja verot voidaan maksaa suoraan pesän varoista ennen lopullista perinnönjakoa.

Kun asunnon myyntiä suunnitellaan, on hyödyllistä ymmärtää kahden eri toimintatavan verotukselliset ja hallinnolliset erot:

Miten kuolinpesän asunnon myyntiä verotetaan ja miten luovutusvoitto lasketaan?

Kuolinpesän asunnon myynnistä saatavaa voittoa verotetaan pääomatulona. Vuonna 2026 voimassa olevien Verohallinnon ohjeiden mukaisesti luovutusvoittovero on 30 % aina 30 000 euroon saakka ja tämän ylittävältä osalta 34 %. Vero lasketaan vähentämällä asunnon toteutuneesta myyntihinnasta sen hankintameno sekä myynnistä aiheutuneet välittömät kulut, kuten välityspalkkiot ja kuntotarkastukset.

Kuolinpesän kohdalla asunnon hankintamenona pidetään perukirjaan merkittyä ja perintöverotuksessa vahvistettua arvoa eli perukirja-arvoa. Mikäli asunto myydään täsmälleen perukirjaan merkityllä summalla, verotettavaa luovutusvoittoa ei muodostu.

Jos asunnon arvo on noussut tai perukirja-arvo on alun perin vahvistettu huomattavan matalaksi, verotuksessa voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettamaa sovellettaessa todellisten kulujen ja perukirja-arvon sijaan myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosenttiosuus. Tämä voi laskea maksettavan veron määrää huomattavasti, jos omaisuuden arvo on noussut vuosien saatossa:

• 20 % myyntihinnasta, jos perittävä tai kuolinpesä on omistanut asunnon yhteensä alle 10 vuotta.
• 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika on ollut vähintään 10 vuotta.

On hyvä muistaa, että hankintameno-olettamaa käytettäessä myynnistä aiheutuneita muita kuluja, kuten kiinteistönvälittäjän palkkiota, ei voi enää vähentää verotuksessa.

Laskukaavan avulla osakkaat voivat arvioida veroseuraamukset jo ennen kaupantekoa. Näin varmistetaan, että kuolinpesän tilille jää riittävästi varoja veron maksuon, ja prosessi etenee hallitusti.

Kuka maksaa kuolinpesän asunnon myynnistä syntyvän veron ja miten se jaetaan?

Kun asuntokauppa tehdään jakamattoman pesän nimissä, verovelvollisena toimii kuolinpesä itse. Verotusmenettelylain mukaan kuolinpesää käsitellään verotuksessa erillisenä verovelvollisena. Osakkaiden keskuudessa esiintyy toisinaan väärinkäsityksiä siitä, että asunnon myynnistä koituva verolasku jaettaisiin suoraan osakkaiden henkilökohtaisille veroilmoituksille heti kaupanteon jälkeen. Todellisuudessa näin ei tapahdu.

Verohallinto määrää luovutusvoittoveron suoraan kuolinpesälle. Käytännössä veron suorittaminen tapahtuu niin, että kaupasta saadut varat pidetään kuolinpesän pankkitilillä ja vero maksetaan sieltä käsin. Tämä säästää osakkaat henkilökohtaisilta selvityksiltä ja ehkäisee tilanteita, joissa osakas joutuisi maksuvaikeuksiin vero-osuuden vuoksi ennen perinnön siirtymistä omalle tilille.

Kun vero on suoritetty pesän yhteisistä varoista, jäljelle jäänyt puhdas tulo jaetaan osakkaiden kesken perinnönjaossa. Näin jokainen osakas saa oman osuutensa suoraan tililleen ilman huolta myöhemmin saapuvista henkilökohtaisista jälkiveroista. Jos kuolinpesä jaetaan ennen myyntiä, verovastuu siirtyy kullekin osakkaalle omistusosuuksien suhteessa, mikä vaatii enemmän henkilökohtaista paperityötä ja erillistä verosuunnittelua.

Mitä asiakirjoja tarvitaan, kun kuolinpesä myy asuntoa tai kiinteistöä?

Kuolinpesän edustaminen asuntokaupassa vaatii tarkkaa dokumentointia. Pankit, kiinteistönvälittäjät ja Maanmittauslaitos edellyttävät selvitystä siitä, ketkä ovat pesän lailliset osakkaat ja kenellä on oikeus allekirjoittaa kauppakirja. Erityisesti sähköisessä DIAS-kaupassa kaikkien taustatietojen on oltava kunnossa etukäteen, sillä järjestelmä ei salli kaupan etenemistä puutteellisilla tiedoilla.

Asiakirjojen hankinta kannattaa aloittaa hyvissä ajoin, sillä viranomaisten toimitusajat voivat olla useita viikkoja. Alla olevaan taulukkoon on koottu keskeisimmät myyntiprosessiin vaadittavat asiakirjat:

Kun nämä asiakirjat ovat valmiina, asunnon myynti voi edetä ilman hallinnollisia pysähdyksiä. Menneiltä vuosikymmeniltä puuttuva virkatodistus on yleisimpiä syitä kuolinpesän kaupankäynnin viivästymiselle viime metreillä.

Miten asunnon tyhjennys ja loppusiivous helpottavat myyntiä?

Siisti, hajuton ja tyhjä asunto herättää ostajaehdokkaissa huomattavasti enemmän kiinnostusta kuin kohde, joka on täynnä edellisen asukkaan henkilökohtaisia tavaroita. Tyhjä tila auttaa katsojaa hahmottamaan huoneiden todellisen koon ja helpottaa omien kalusteiden sijoittelun suunnittelua. Tyhjyys mahdollistaa myös pintojen ja rakenteiden esteettömän tarkastelun, mikä lisää luottamusta ja ehkäisee jälkikäteen ilmeneviä riitatilanteita.

Tyhjennysurakka on kuitenkin fyysisesti ja henkisesti vaativa tehtävä. Vuosien aikana kertynyttä tavaramäärää lajitellessa perilliset käyvät läpi muistoja, mikä voi hidastaa prosessia. Ulkopuolisen ammattilaisen apu säästää perillisten voimavaroja ja varmistaa, että tila saadaan nopeasti esittelykuntoon.

Kuolinpesän asunnon myynti vaatii tarkkuutta verotuksen, asiakirjojen ja käytännön järjestelyjen osalta. Kun luovutusvoittovero lasketaan oikein perukirja-arvon tai hankintameno-olettaman mukaan ja kaikki osakkaat sitoutetaan päätöksentekoon, prosessi etenee juridisesti turvallisesti. Tyhjennys- ja siivousurakan ulkoistaminen varmistaa asunnon parhaan mahdollisen edustuskunnon ja helpottaa perillisten käytännön taakkaa merkittävästi.